логотип Консультант Плюс Самара лого
(846) 22-33-000
Компания "Консультант Самара" » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Можно ли продать 1/4 доли в квартире без согласия других собственников?

Можно ли продать 1/4 доли в квартире без согласия других собственников?

Согласие других собственников не требуется. Но в силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ Вы вначале обязаны предложить купить долю собственникам по цене и на тех же условиях, что и будущему покупателю. У собственников остальных долей есть право купить долю преимущественно перед другими покупателями. Обычно совладельцам направляется соответствующее уведомление-предложение. Если будет получен отказ или в течение месяца квартира не будет приобретена владельцами остальных долей, то Вы вправе продать свою часть любому лицу.

Таким образом, для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки:

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если участники долевой собственности изъявят желание воспользоваться преимущественным правом покупки, то право выбора участника долевой собственности, которому будет продана доля в квартире, принадлежит продавцу.

Кроме того, не требуется направлять извещение другим сособственникам о продаже доли в квартире одному из них.

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2018 по делу N 33-48248/2018).

Порядок продажи доли постороннему лицу:

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки:

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).

После этого составляется сам договор.

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки - доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, - в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ч. 6, 7 ст. 22, ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).

С 01.02.2019 после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Если договор заключен до 01.02.2019, а также если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом, переходите к следующему шагу.

Обращение в Росреестр для регистрации перехода права собственности:

Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 - 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации прав;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 08.04.2019 N П/098):

- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);

- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. "в" п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).

Доходы от продажи доли облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности менее установленного минимального срока. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Также необходимую информацию по указанной теме возможно почерпнуть в следующих документах (во вложении к консультации):

- Ситуация: Как составить уведомление о продаже доли в квартире? ("Электронный журнал "Азбука права", 2019) {КонсультантПлюс};

- Ситуация: Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности? ("Электронный журнал "Азбука права", 2019) {КонсультантПлюс};

- Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире? ("Электронный журнал "Азбука права", 2019) {КонсультантПлюс};

- Статья: Продаем долю в квартире по правилам (Иванова С.В.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016) {КонсультантПлюс}.

Аннотация. Таким образом, в данном случае при продаже ¼ доли квартиры согласие других собственников не требуется. Однако, в силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ существует обязанность вначале предложить купить долю остальным собственникам по цене и на тех же условиях, что и будущему покупателю. У собственников остальных долей есть право купить долю преимущественно перед другими покупателями. Обычно совладельцам направляется соответствующее уведомление-предложение. Если будет получен отказ или в течение месяца квартира не будет приобретена владельцами остальных долей, то Вы вправе продать свою часть любому лицу.

В связи с чем, в данном случае обязательно направление уведомлений о продаже доли в квартире иным собственникам, в случае их отказа приобрести, принадлежащую Вам долю, либо по прошествии месяца Вы имеете право продать вашу долю постороннему лицу (иному покупателю).



Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс.