логотип Консультант Плюс Самара лого
(846) 22-33-000
Компания "КонсалтикаПлюс" » Правовая поддержка » Новости законодательства » Заключен договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами. Прошел государственную регистрацию. На сегодняшний день размер арендной платы явно занижен. Как повысить арендную плату, если арендатор не согласен?

Заключен договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами. Прошел государственную регистрацию. На сегодняшний день размер арендной платы явно занижен. Как повысить арендную плату, если арендатор не согласен?

Ответ: 


В случае если по соглашению сторон арендатор не согласен на изменения арендной платы (повышения её размера), а в самом договоре отсутствует условие о праве стороны (или обеих сторон) на изменение размера арендной платы, и не определены случаи и порядок такого применения, то в этом случае это возможно только в судебном порядке (см. п. 4 ст. 614п. 2 ст. 450ст. 451 ГК РФ).  


Однако нормы права, устанавливающей возможность увеличения арендной платы в судебном порядке не установлено, в связи с чем это возможно только по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке, если условие об этом закреплено в самом договоре. Иной принудительный порядок повышения арендной платы в гражданском законодательстве отсутствует. 

  

Обоснование: 

  

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму. 


Такое изменение возможно: 


- по соглашению сторон (п. 3 ст. 614п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций; 


- в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614п. 2 ст. 450ст. 451 ГК РФ; 


- в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 12 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.  


- Изменение размера арендной платы по соглашению сторон (Статьи 424450614 ГК РФ) 


Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). 


Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ для договора аренды предусмотрена обязательная письменная форма, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока) если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. 


Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора. Подробнее об изменении договора аренды здания, сооружения по соглашению сторон см. п. 13.1 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений. 


Если соглашения не было, но арендодатель направил арендатору письмо об изменении арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" может признать, что арендатор своими действиями подтвердил принятие новых условий договора. В этом случае с арендодателя не может быть взыскано неосновательное обогащение. 


Стороны могут согласовать следующие условия, связанные с изменением размера платы по соглашению сторон: 

- о периодичности и основаниях такого изменения; 


- о моменте, с которого плата считается измененной. 


Стороны также могут включить условие о пределах пересмотра арендной платы, поскольку при его наличии сторона, настаивающая на заключении дополнительного соглашения, не вправе требовать изменения арендной платы вне этих пределов. Подробнее об этом см. п. 7.2.5 "Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы" настоящих Рекомендаций (см. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}). 


Изменение размера арендной платы в одностороннем внесудебном порядке (Статьи 310614 ГК РФ). 


Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить: 


- сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения; 

- порядок и момент такого изменения; 

- периодичность и случаи изменения; 

- ограничения (количественные пределы) изменения. 


Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано. 


Стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). 


Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614п. 2 ст. 450ст. 451 ГК РФ). 


Таким образом, в случае если по соглашению сторон арендатор не согласен на изменения арендной платы (повышения её размера), а в самом договоре отсутствует условие о праве стороны (или обеих сторон) на изменение размера арендной платы, и не определены случаи и порядок такого применения, то в этом случае это возможно только в судебном порядке (см. п. 4 ст. 614п. 2 ст. 450ст. 451 ГК РФ).  


Однако нормы права, устанавливающей возможность увеличения арендной платы в судебном порядке не установлено, в связи с чем это возможно только по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке, если условие об этом закреплено в самом договоре. Иной принудительный порядок повышения арендной платы в гражданском законодательстве отсутствует.