Компания "КонсалтикаПлюс" » Правовая поддержка » Новости законодательства » Обязательна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, если изменяется только цена договора?

Обязательна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, если изменяется только цена договора?

Ответ:

Специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится. Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды при изменении цены договора будет являться обязательной, если сам договор аренды подлежал регистрации и регистрировался при заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть, по общему правилу, регистрировать нужно следующие соглашения:

- об изменении условий зарегистрированного договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 164 ГК РФ);

- о расторжении зарегистрированного договора аренды.

Таким образом, сначала определите, нужно ли регистрировать такое соглашение в вашем случае. Если да, то для гос. регистрации вам потребуется заполнить заявление и подготовить необходимые документы. Также необходимо уплатить госпошлину (кроме случая регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимости).

Удобным вам способом подайте заявление и документы на гос. регистрацию. После ее проведения на соглашении проставят отметку о регистрации.

Обоснование:

Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится. Так как вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован, необходимо исходить из следующего. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом).

Таким образом, и дополнительное соглашение о внесении изменений в договор считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки.

Кроме того, дополнительное соглашение тоже является правоустанавливающим документом. Поэтому при оформлении такого соглашения вступает в силу требование пп. 2 п. 2 ст. 14, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" {КонсультантПлюс} согласно которому договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Сведения о размере арендной платы (цене сделки) вносятся в запись о сделке — государственной регистрации договора аренды (п. п. 95, 97 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 03.12.2019) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" {КонсультантПлюс}).

Таким образом, в каких случаях необходимо зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости:

Зарегистрировать нужно следующие соглашения:

1) об изменении условий зарегистрированного договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 164 ГК РФ);

2) о расторжении зарегистрированного договора аренды.

В отношении незарегистрированных договоров аренды обратите внимание на следующее:

- если соглашением изменяется срок незарегистрированного договора, который с учетом изменений составит один год и более, то нужно зарегистрировать сам договор аренды недвижимости в редакции дополнительного соглашения. В этом случае суды признают, что стороны увеличили срок действия договора, присоединив новый срок к текущему (Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011, Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК);

- если срок договора аренды продлен соглашением на неопределенный срок или срок менее года после истечения срока договора, то регистрировать его не нужно. В этих случаях речь идет о заключении нового договора аренды, не подлежащего регистрации. Это следует из п. п. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

В каком порядке проводится гос. регистрация дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости:

Гос. регистрация доп. соглашения проводится в том же порядке, что и гос. регистрация договора аренды недвижимости. Отличия состоят в следующем:

1) при заполнении заявления знак "V" проставьте:

- в графе 3.3;

- реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;

- реквизите 6 напротив графы "сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки...". Укажите вид сделки, например "соглашение об изменении договора аренды".

Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;

2) вместо договора аренды недвижимости в комплекте документов нужно представить допсоглашение.

Нужно ли уплачивать госпошлину за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды:

Да, нужно. Это подтверждает Минфин России в Письме от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113.

В каком размере уплачивается госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости:

Доп. соглашение к договору аренды подлежит гос. регистрации в соответствии с федеральным законом, поэтому за ее совершение уплачивается госпошлина в размере, установленном пп. 22 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (см. Письмо Минфина России от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113).

Для организаций госпошлина составляет 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, Письмо Минфина России от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113).

Размер госпошлины за регистрацию допсоглашений к договору аренды земельного участка сельхозназначения составляет 350 руб. (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина, предусмотренная пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, в данном случае уплачиваться не должна (см. Письмо Минфина России от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113).

Госпошлину уплачивает заявитель (заявители) в том же порядке, что и при госрегистрации договора аренды недвижимости.

Таким образом, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится. Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды при изменении цены договора будет являться обязательной, если сам договор аренды подлежал регистрации и регистрировался при заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть, по общему правилу, регистрировать нужно следующие соглашения:

- об изменении условий зарегистрированного договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 164 ГК РФ);

- о расторжении зарегистрированного договора аренды.