логотип Консультант Плюс Самара лого
(846) 22-33-000
Компания "КонсалтикаПлюс" » Правовая поддержка » Новости законодательства » Необходима консультация с судебной практикой о переводе квартиры в индивидуальный жилой дом, если квартира находится в отдельно стоящем здании (значится как квартира) с последующим присвоением отдельного почтового адреса и выделением земельного участка

Необходима консультация с судебной практикой о переводе квартиры в индивидуальный жилой дом, если квартира находится в отдельно стоящем здании (значится как квартира) с последующим присвоением отдельного почтового адреса и выделением земельного участка

Ответ: 


Юридические аспекты перевода квартир в жилые домовладения отличаются разнообразием. Проблемой может стать техническое переоснащение жилья, например – отсутствие входа, раздельных коммуникаций, земельного участка. 

Жилой?дом?– это?отдельно?стоящее?индивидуально-определенное?здание, имеющее не более 3-х этажей, вмещающее комнаты и вспомогательные помещения – прихожая, мансарда, чердак. Предназначение?частного?дома?– проживание одной или нескольких семей (ст. 48 и ст. 49 ГрК РФ).  

Оформить?квартиру?в?жилой?дом?можно не всегда. Рассмотрим далее более подробно данный порядок.  

 

  

Обоснование: 

  

Квартира?– это отдельное, обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких жилых комнат, а также вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет, кладовая). Здание также располагает местами общего пользования – лифты, коридоры, лестничные площадки, тамбуры и т.д. 


Жилой дом?– это отдельно стоящее индивидуально-определенное здание, имеющее не более 3-х этажей, вмещающее комнаты и вспомогательные помещения – прихожая, мансарда, чердак. Предназначение частного дома – проживание одной или нескольких семей (ст. 48?и?ст. 49 ГрК РФ). 


Оформить квартиру в жилой дом можно не всегда. Для этого нужно, чтобы здание находилось на земельном участке и считалось малоэтажным. Обычно это 1-2 этажные дома 


Далеко не каждую квартиру можно превратить в жилой дом. Собственнику нужно учитывать градостроительные нормы. 


Технические требования: 


- Для того, чтобы сделать из квартиры отдельный дом?не должно быть?помещений общего пользования?(лестница, лифт, коридор). 

Автономность коммуникаций?– речь идет о централизованной инженерной системе (подача ХВС и ГВС, отопление, электроэнергия). Идеальный вариант, когда каждая квартира имеет свои коммуникации и никак не зависит от соседей. 

Отдельный вход?– отсутствие общего подъезда. Зайти и выйти из квартиры можно только через этот вход, минуя соседей по дому. 

Наличие придомовой территории. Земля под малоэтажным домом + прилегающий участок возле здания. Зачастую земля находится в собственности города. Жильцам дома она не принадлежит (по крайней мере до перевода квартиры в статус частного домовладения). 


Общие требования: 


Согласие всех совладельцев квартиры, включая несовершеннолетних детей. За малолетних до 14 лет согласие дает один из родителей –?в силу п. 1 ст. 28 ГК РФ. 

- Жилое помещение находится?в личной или?долевой собственности?заявителя. Для сравнения – арендаторы и наниматели не могут изменять статус объекта недвижимости. Обязательным документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. 

Нет ареста, залога и прочих обременений.?Любое ограничение – запрет распоряжаться квартирой, в т.ч. переводить ее в разряд жилого дома. До сделки придется снять арест, выплатить кредит и разобраться с другими обременениями. 

- Жилой объект?не считается аварийным,?максимум — ветхий. 


Пример из судебной практики: суд рассматривал иск А. Иванова о признании квартиры частью жилого дома. По данным, жилье находилось в малоэтажном доме, где умещалось 4 квартиры. Истцу принадлежала одна из квартир, на остальные три право собственности зарегистрировано не было. Фактически было установлено, что помещения пустовали. Их собственником значилась администрация г. Новомосковска. По техпаспорту, дом имеет общие части – а именно, кровлю, чердак и фундамент. Электроснабжение в одноэтажном доме также было на все квартиры. Всеми вопросами по дому занималась УК – отсюда можно сделать вывод, что здание как минимум многоквартирное. Администрация г. Новомосковск направила возражение на иск Иванова. Исходя из материалов дела, суд не удовлетворил исковые требования. Основание в силу ст. 16 ЖК РФ и ст. 48 ГрК РФ – дом многоквартирный, а не частный и жилой. Считать квартиру истца самостоятельным помещением также нельзя. Технически, без переустройства квартиры, перевод невозможен. 


Как перевести квартиру: 


Преобразование квартиры в жилой дом (его часть) – в законе не предусмотрено. Но на практике процесс встречается. Почти во всех случаях придется действовать через суд, поскольку в администрации МО выносят отказ. Не обойтись без суда даже если у собственника всё в порядке с документами. Таким образом, придется соблюдать и административный и судебный порядок. 


В жилой дом. 


Заявитель имеет право перевести квартиру в жилой дом, если в его?собственность оформлены все помещения в здании.?Например, оба жилых помещения в двухквартирном доме. Фактически хозяину принадлежит весь дом. Вот только на практике это не так, поскольку в документах БТИ и Росреестра значится «малоэтажный или многоквартирный жилой дом». Для перевода нужно сменить эту запись на «жилой дом блокированной застройки». О том, как это сделать – читайте далее. 


Куда обращаться? 


Начинают изменение статуса квартиры с запроса в отделение архитектуры при местной администрации. Почти во всех случаях нужна перепланировка помещений. Загвоздка в том, что отдел архитектуры перепланировку не согласовывает. Службы выносят отказ с пометкой «дом многоквартирный». Отсюда логичное решение – адресовать вопрос в местный суд. 


Пошаговый алгоритм: 


Приводим инструкцию, как переделать помещения в двухквартирном строении в жилой дом: 


1) Договориться с соседом – собственником второй квартиры (на случай, если жилье еще не в статусе жилого дома). Обоим владельцам нужно подать совместное заявление в администрацию. 

2) Заказать градостроительную экспертизу (например, пригласив экспертов из БТИ). Специалист определяет, отвечают ли жилые помещения собственников статусу частного дома. Эксперт отметит внешние точки и оформит техническое заключение. Также нужно проверить, нет ли ошибок в градостроительных нормативах. 

3) Третье, подготовить?документы: 


- заявление о переводе квартиры в жилой дом – его составляют и подписывают на месте (по образцу); 

- оригиналы правоустанавливающих документов на квартиры (например – договор о приватизации, мене, купли-продажи); 

- тех. план жилого помещения или техпаспорт из БТИ; 

- поэтажный план двухквартирного жилого дома; 

- готовый проект переустройства или перепланировки – требуется не всегда, поскольку жилье может изначально отвечать нормам. 

Список документов приблизительный. Окончательный вариант зависит от региона нахождения дома. 


4) Получить решение администрации муниципального образования – положительное или отрицательное (с мотивом). 

От вердикта мэрии зависит дальнейший ход процедуры. Скорее всего вынесут отказ – тогда придется отстаивать правоту через суд (абз. 7 ст. 132 ГПК РФ). 

5) Обратиться в суд с исковым заявлением. 

6) Получить решение суда в форме выписки из постановления. 

7) Повторно обратиться в Росреестр и внести изменения. 


Приготовьтесь к обращению в суд. Процент положительных решений со стороны администрации – низкий. 


В часть жилого дома 


Вторая разновидность процедуры – превращение квартиры в часть жилого дома. 


Здесь нужно учесть два момента: 


- во-первых, нельзя перевести квартиру в часть жилого дома, если остальные помещения останутся квартирами; 

- во-вторых, нужно договориться со всеми хозяевами квартир и подавать коллективное обращение. 


Процесс в целом совпадает с описанным выше. Скорее всего, придется действовать через администрацию МО, азатем и суд. 


Порядок действий 


План действий примерно таков: 


- Обсудить возможность перевода со всеми собственниками помещений в доме. Учтите, если хотя бы один владелец будет против – переоформить не получится. 

- Пригласить инженера, составить проектное заключение – по необходимости. 

- Собрать документы. 

- Обратиться в отдел архитектуры в администрации города. 

- Подождать пока местные власти вынесут решение. 

- При отрицательном вердикте – оформлять иск и обращаться в суд. 

- Действовать в зависимости от выигрыша дела. 

- Заказать технический паспорт жилого дома. 

- Переоформить документы в ФКП «Росреестра». 


Бывает, что местный суд также отказывает в переводе квартиры. Тогда придется идти выше, подключать районный, областной, краевой, а при необходимости – Верховный Суд РФ. 


Учитывая характер процедуры, расходы появляются сами-собой. Но по сравнению с?переводом из нежилого помещения в жилое?– на перепланировку тратиться не нужно. Обычно квартира в малоэтажном строении уже соответствует жилому дому. 


Совладельцы оплачивают изготовление нового техпаспорта – порядка?1?500 рублей. Также придется заказывать свежую выписку из ЕГРН. Ее стоимость зависит от экземпляра – бумажная обойдется в?400 рублей, а электронная в 250 рублей. 

но это при успешном решении вопроса. Обращение в суд – это дополнительные расходы на оплату госпошлины. Иск неимущественного характера о переводе квартиры в жилой дом обойдется?в 300 рублей?(ст. 333.19 НК РФ). Также, не исключены расходы на градостроительную экспертизу. 


Сроки оформления: 


Что касается сроков, то администрация выносит решение?в течение 45 дней. Около 3-х дней уйдет на уведомление заявителя. Итого, с момента подачи заявления проходит до 48 дней. Около?15 дней?нужно на регистрацию изменений в Росреестре. При обращении через МФЦ срок увеличится на 2-3 дня. 


Судебные сроки предугадать сложно. Рассмотрение дела может растянуться?на 3-4 месяца, а может и на полгода?– в зависимости от сложностей, дополнительных экспертиз, встречных исков, неявки на заседания, новых фактов в деле и т.д. 


Судебная практика: 


Сложность подобных дел в том, что они слабо регулируются законодательством. До сих пор нет четких критериев, как перевести квартиру в жилой дом без суда. Отсюда огромное число обращений собственников с иском о принудительном переоформлении жилья. Фактически администрация МО перекладывает ответственность на местные суды. 


Тем не менее, шанс на положительное решение суда имеется. Особенно, если у владельцев все в порядке с документами. Суды запрашивают данные строительной экспертизы, это нужно учесть. 


Пример: 


Майская А.Г. проживала в 3-комнатной квартире, находящейся в двухквартирном доме. Женщина считала, что ее жилье отвечает требованиям и подала запрос в местную администрацию. Целью был перевод квартиры в часть жилого дома. Однако в мэрии ей отказали, сославшись на отсутствие возможности для перевода. Майская обратилась в суд с иском о признании квартиры частью жилого дома. Она сообщила в иске, что ее жилье структурно обособлено, имеет изолированный вход, рядом есть придомовая территория, свободный подъезд к дому. Соседнее помещение уже находится в статусе части жилого дома, что позволяет истцу заявить схожие требования. 


Строительная экспертиза установила, что жилое помещение действительно принадлежит Майской. Квартира имеет 3 комнаты + вспомогательные помещения (кухня, прихожая, коридор, холодные тамбуры). Отопление в квартире автономное, канализация также обособлена и обслуживает только жилье истца. Отдельный вход оборудован по всем нормативам и соответствует СНИП. Суд пришел к выводу, что квартира отвечает признакам части жилого дома. Исковые требования о переводе были удовлетворены в полном объеме.