логотип Консультант Плюс Самара лого
(846) 22-33-000
Компания "КонсалтикаПлюс" » Правовая поддержка » Новости законодательства » Может ли юридическое лицо купить нежилое (часть) помещение без земельного участка (без оформления земельного участка). если да, то какие виды помещений, строений и сооружений под это попадают?

Может ли юридическое лицо купить нежилое (часть) помещение без земельного участка (без оформления земельного участка). если да, то какие виды помещений, строений и сооружений под это попадают?

Ответ: 


Рассмотрим данную возможность далее. 


Обоснование: 

  

Прежде всего отметим, что в соответствии с?п.?5 ч.?1 ст.?1?Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 


Данный принцип конкретизируется в?ч.?4 ст.?35?ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. 

 
Также он находит свое воплощение и в гражданском законодательстве в виде общего правила о том, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.?1 ст.?552?ГК РФ). При этом в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п.?2 ст.?552?ГК РФ). 


В силу прямого указания?п.?1 ст.?130?ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, следовательно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7?главы?30?ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше?ст.?552?ГК РФ. 


Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что нежилое помещение не имеет непосредственной связи с земельным участком, а является недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей, вопрос о применении к нему положений?ст.?552?ГК РФ является спорным. 


В том случае, если это нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то к его приобретателю в силу прямого указания закона переходит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме (п.?4 ч.?1 ст.?36,?ст.?38?Жилищного кодекса РФ). Однако в отношении нежилых помещений, входящих в состав здания, не являющегося многоквартирным домом, аналогичные положения в законодательстве отсутствуют. 


Разъяснения высших судебных инстанций на этот счет также не отличаются какой-либо определенностью. Так, например, в пункте?1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N?64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N?64) говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например?статьями?249,?289,?290?ГК РФ. На основании этого делается вывод, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также пункт?5 Постановления N?64). 


Однако нетрудно заметить, что данные разъяснения говорят лишь об общем имуществе собственников помещений в самом здании, в котором находятся эти помещения, и не затрагивают вопроса о правах на земельный участок, на котором такое здание расположено. Прямо названные в указанных разъяснениях нормы ГК РФ, применимые к отношениям с участием собственников нежилых помещений, также не содержат положений о правах на земельный участок:?ст.?290?ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, относит к нему общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 


Более того, пункт?2 самого Постановления N?64, определяя состав общего имущества здания, не упоминает в его числе земельные участки, на которых такое здание расположено. 


Схожие разъяснения содержит в себе и?п.?41?постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N?25 "О применении судами некоторых положений раздела I части?первой?Гражданского кодекса?Российской Федерации", согласно которому в соответствии с?п.?1 ст.?6?ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности?статьи?249,?289,?290?ГК РФ и 44-48 ЖК РФ. 


Буквальное прочтение данного пункта показывает, что, как и в ранее приведенном Постановлении N?64, разъяснения даются лишь относительно общего имущества, находящегося в самом здании, а среди перечисленных норм, подлежащих применению к отношениям собственников помещений в таком здании, прямо не названы положения?ст.?36?и?ст.?38?ЖК РФ, в совокупности определяющих, что судьба доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом следует судьбе помещения в таком доме. 


Тем не менее в законодательстве имеются положения, указывающие на то, что если собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием, она следует судьбе указанного помещения. 

 
В частности, в соответствии со?ст.?69?Федерального закона от 16.07.1998 N?102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N?102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). 


Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст.?1?Закона N?102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст.?50,?54,?55,?56,?59,?59.1?Закона N?102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу?ст.?552?ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение. 

 
Наконец, еще более определенное указание на то, что совместно с продажей нежилого помещения в здании передается и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, содержится в?п.?1 ст.?250?ГК РФ. Так, данная норма предусматривает, что право преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок не действует в том случае, когда такая доля продается собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

 
Таким образом, мы полагаем, что в рассматриваемом случае одновременно с продажей нежилого помещения его собственник должен продать покупателю и принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено это помещение. Следует отметить, что приведенная позиция находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N?307-КГ15-14692, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 N?07АП-1761/16, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 N?07АП-3367/15). 


Принимая во внимание разъяснения, данные в п.?11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N?11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор купли-продажи нежилого помещения, в котором будет отсутствовать условие о продаже совместно с ним доли в праве собственности на земельный участок под зданием, может рассматриваться как ничтожный договор. 

 
На наш взгляд, исключение, предусмотренное?п.?1 ч.?4 ст.?35?ЗК РФ, позволяющее не соблюдать правило одновременной продажи недвижимости и расположенного под ней земельного участка при продаже части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, в рассматриваемом случае неприменимо. Ведь по смыслу приведенной нормы такое исключение касается случаев приобретения права собственности на часть неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности, на которую как самостоятельный объект невозможно.  


То есть если продаже подлежит нежилое помещение, которое выделено в составе здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости, тогда вместе с его продажей к покупателю должна переходить доля в праве собственности на земельный участок под таким зданием, как правило, пропорциональная площади указанного нежилого помещения в общей площади здания (смотрите, например,?постановление?Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.07.2015 N?Ф04-20610/15).